Phân tích dòng tiền – Căn hộ 1PN TT Avio (40m² – Giá 1,5 tỷ)
Thông tin căn hộ đầu tư
-
Diện tích: 40m²
-
Loại căn: 1 phòng ngủ
-
Giá sau thuế (VAT): ~1,500,000,000 VND
-
Chi phí hoàn thiện nội thất: ~80,000,000 VND (đầy đủ để cho thuê)
-
Tổng vốn đầu tư: ~1,580,000,000 VND
-
Giá cho thuê thực tế: 5,000,000 – 5,500,000 VND/tháng (có nội thất)
1. Trường hợp không vay ngân hàng
| Khoản mục | Giá trị |
|---|---|
| Tổng vốn đầu tư | 1,580,000,000 VND |
| Thu nhập thuê/tháng | 5,000,000 VND |
| Thu nhập thuê/năm | 60,000,000 VND |
| Dòng tiền ròng | +5 triệu/tháng |
| Tỷ suất lợi nhuận (CoC) | ~3,8%/năm |
✅ Dòng tiền dương, ổn định, phù hợp đầu tư dài hạn.
2. Trường hợp vay 50% (750 triệu, lãi suất 9%/năm)
| Khoản mục | Giá trị |
|---|---|
| Khoản vay | 750,000,000 VND |
| Vốn tự có | 830,000,000 VND |
| Lãi vay hàng tháng (9%) | ~5,625,000 VND |
| Thu nhập thuê/tháng | 5,000,000 VND |
| Dòng tiền ròng/tháng | –625,000 VND |
❌ Dòng tiền âm nhẹ. Tuy nhiên:
-
Nếu lãi suất ưu đãi 6%/năm → lãi hàng tháng còn ~3,75 triệu → dòng tiền dương ~1,25 triệu/tháng
-
Có thể bù phần âm bằng khấu hao thuế/chi phí khác, nếu bạn có doanh thu cá nhân để khấu trừ
Tổng kết nhanh
| Chỉ tiêu | Không vay | Vay 50% (lãi 9%) |
|---|---|---|
| Tổng vốn đầu tư | 1,58 tỷ | 830 triệu |
| Dòng tiền/tháng | +5 triệu | –625 nghìn |
| CoC | ~3,8%/năm | gần 0% |
| Tỷ suất thuê (gross yield) | ~4%/năm | — |
Gợi ý:
-
Căn nhỏ 40m² phù hợp cho thuê chuyên gia trẻ, người độc thân, sinh viên cao cấp.
-
Nên chọn vị trí tầng đẹp, có ban công, view thoáng để dễ cho thuê.
-
Tối ưu thêm dòng tiền bằng cách cho thuê ngắn hạn (airbnb hoặc 6 tháng/lần) nếu pháp lý & quản lý cho phép.
tham khảo thêm: phân tích dòng tiền căn 1PN +
Liên hệ hỗ trợ. : TT Avio Phương Nam Realty